50 / 76
50
boligjus
Vedlikehold og
oppussing i boligselskaper
Det blir sagt at nordmenn er «best» i Europa på oppussing. For alle som bor i
et borettslag eller eierseksjonssameie er det viktig å være kjent med hvilke
rettigheter og plikter som gjelder for vedlikehold og oppussing.
Bygninger og boliger trenger regelmessig vedlikehold
for å forebygge skader, fjerne bruksslitasje og således
sikre verdiene som ligger i boligene. I borettslag
og eierseksjonssameier (heretter boligselskap)
kan det – kort og upresist – sies beboerne har
vedlikeholdsansvaret for den innvendige delen av
sin bolig, mens boligselskapet har ansvaret for
bygningskroppen, fellesinstallasjoner og annet
fellesareal.
Som utgangspunkt har beboerne ansvaret for alt
innvendig vedlikehold av boligen. At beboerne har
vedlikeholdsplikt, innebærer også at de plikter å dekke
alle kostnadene knyttet til vedlikeholdet. Beboernes
vedlikeholdsansvar omfatter bl.a. de innvendige deler
av vinduene, innvendige rør, inventar, utstyr, apparater
og innvendige flater (vegger, gulv og tak). Beboerne
bestemmer selv ønsket standard for sin bolig, men
vedlikeholdet må til enhver tid være forsvarlig –
hvilket først og fremst innebærer at boligen må holdes
i en slik stand at det ikke oppstår skade eller ulempe
for andre. Eksempelvis må beboerne sørge for at gulvet
på badet er tett, og at ventiler holdes åpne. Så lenge
vedlikeholdet er forsvarlig, er det opp til beboerne selv
å avgjøre hvor ofte de ønsker å slipe parkettgulvet,
male vegger og tak eller pusse opp bad/kjøkken;
boligselskapet har ingen rett til å blande seg inn i det.
Boligselskapet plikter å utføre alt vedlikehold
som ikke påhviler beboerne, hvilket bl.a. omfatter
utvendige tak, fasader, bærende konstruksjoner, felles
ledninger og rør, kanaler og andre fellesinstallasjoner
som boligselskapet måtte ha. Når det eksempelvis
gjelder baderom har boligselskapet følgelig ansvaret
for å bytte felles vann- og avløpsledninger samt sluk.
Som utgangspunkt er det styret som avgjør hvilke
vedlikeholdstiltak som skal foretas, men beboerne
har krav på at styret ivaretar boligselskapets
vedlikeholdsansvar på en forsvarlig måte. Det
innebærer i første rekke at vedlikeholdet må være så
godt at beboerne og boligene ikke utsettes for skade,
og at bygningen(e)/eiendommen opprettholder sin
verdi.
Det skal også nevnes at boligselskapet har rett til
å føre nye felles installasjoner gjennom boligen så
sant dette ikke er til vesentlig ulempe for beboerne.
Beboerne plikter dessuten å gi boligselskapet
tilgang for å gjennomføre vedlikeholdsarbeidet
samt for å utføre ettersyn. Dersom beboerne ikke
skulle gi nødvendig tilgang til sine boliger, må
boligselskapet sikre seg tilgang ved å benytte
seg av namsmyndighetene.
Boligselskapet kan ikke ta seg inn
i boligen på egenhånd.
Som utgangspunkt kan beboerne
ikke gjennomføre vedlikeholds- og
oppussingsprosjekter som berører
noe av det som boligselskapet
har vedlikeholdsansvaret
for. Hvis beboere ønsker å
gjennomføre vedlikeholds- og
oppussingsprosjekter som
eksempelvis vil berøre felles rør eller bærende
konstruksjoner, vil det forutsette boligselskapets
tillatelse. Hovedregelen er at beboerne da må søke
styret om forhåndsgodkjenning. Enkelte innvendige
tiltak er også søknadspliktig etter plan- og
bygningslovgivningen.
Hvis beboere er usikre på om vedlikeholds- og
oppussingsprosjekter vil berøre noe som er
boligselskapets ansvar, eller være søknadspliktige
etter plan- og bygningslovgivningen, er den klare
anbefalingen derfor å ta opp dette med styret
før noen form for fysiske arbeider settes i gang.
Oppussingsprosjektet kan fort bli langt dyrere enn
planlagt dersom det ikke gjøres – og eksempler på
dette finnes det (dessverre) mange av.
ER DET TEMAER DU GJERNE VIL AT VI SKAL SKRIVE OM? SEND FORSLAG TIL
ADVOKAT@USBL.NO.«At beboerne har
vedlikeholdsplikt,
innebærer også at
de
plikter å dekke
alle kostnadene
knyttet til
vedlikeholdet.»
Henning Grønnern
Advokatved
advokatkontoretiUsbl